Khi bạn muốn mua một lô đất, điều quan trọng là bạn cần biết cách tự đánh giá giá trị của mảnh đất đó, thay vì chỉ dựa vào ý kiến của môi giới hay những người bạn quen biết mà có tí kiến thức về đất
Giá trị đất là gì?
Giá trị đất là tổng giá trị của một bất động sản, bao gồm cả giá trị bản thân của đất và các công trình hoặc cải tạo đã thực hiện trên đó.
Sự khác nhau giữa "Giá thị trường" và "Giá trị thật của đất":
Hiểu rõ sự khác biệt này giúp bạn nhận ra: giá bán cao không đồng nghĩa với giá trị thực tế cao.
Phương pháp định giá đất gợi ý :
Giá trị đất = Giá trị cuối cùng – Chi phí phát triển – Lợi nhuận mong muốn
Trong đó:
Các yếu tố làm tăng hoặc giảm giá trị đất:
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai 2024, một trong những nội dung đáng chú ý là:
“ Chỉ cho phép phân lô bán nền nếu khu đất đã được đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật”
Luật mới ra đời trong bối cảnh :
Vậy đất có hạ tầng kỹ thuật nghĩa là gì?
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (và được du y trì trong luật sửa đổi), hạ tầng kỹ thuật bao gồm:
|
Thành phần |
Mô tả |
|---|---|
|
Giao thông nội bộ |
Đường nội khu, lề đường, vỉa hè |
|
Hệ thống cấp điện |
Cột điện, đường dây điện, trạm biến áp |
|
Hệ thống cấp nước |
Ống dẫn nước sạch, trạm bơm nếu cần |
|
Hệ thống thoát nước |
Mương, cống ngầm, hố ga |
|
Chiếu sáng công cộng |
Đèn đường nội khu |
|
Thông tin liên lạc |
Cáp viễn thông, internet, hệ thống kỹ thuật ngầm |
|
:ây xanh, công trình công cộng phụ trợ |
Theo quy hoạch 1/500 được duyệt |
Ví dụ : https://tiengiang.gov.vn/van-ban-dieu-hanh/-/vanbanconfig/pYdtwWDtijTh/Detail_Document_Config/55760311 dự án đường d7 và khu dân cư hai bên đường đã được ubnd tỉnh Tiền Giang phê duyệt.
Làm sao để biết có hạ tầng kỹ thuật , làm sao để kiểm tra quy hoạch :
ví dụ đối với dự án D7 mà chúng tôi đang mở bán https://gismytho.vbgis.vn/ban-do-tra-cuu-thong-tin-quy-hoach
Một số tỉnh, thành có cổng tra cứu thông tin quy hoạch hoặc dự án:
TP.HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn
Hà Nội: https://qhktt.hanoi.gov.vn
Có 2 điểm chính mà luật BĐS mới này muốn hướng tới :
1. Giải quyết hệ lụy của phân lô tràn lan
Trước đây, nhiều nơi cho phép phân lô tự phát, chưa có đường, chưa có điện – dân mua xong "ôm nền đất trống". Gây ra tình trạng đô thị hóa thiếu kiểm soát, khu dân cư "ma", không có khả năng ở thực.
Tại Bình Chánh, Củ Chi (TP.HCM), nhiều khu phân lô bán nền tràn lan khiến hàng ngàn hộ dân không có điện nước, không đường vào, buộc phải xây dựng trái phép hoặc bỏ hoang nền đất. (Theo Tuổi Trẻ, 2023)
2. Bảo vệ người mua – hạn chế rủi ro pháp lý và tài chính
Người dân thường mua nền vì giá rẻ, nhưng không nắm rõ hạ tầng, pháp lý → rơi vào thế bị động. Quy định mới buộc chủ đầu tư phải trách nhiệm hoàn thiện trước → giúp người mua yên tâm hơn.
Cho nên các dự án đất đã có hạ tầng kỹ thuận giá tương đối cao hơn so với các lô đất mà cò rao “ bao đẹp, bao rẻ” nhưng bù lại dưới tiêu chuẩn của nhà nước , dự án được phê duyệt quy hoạch và có hạ tầng là hướng đến quyền lợi lâu dài của người mua. Dự án tạo ra mặt bằng có chât lượng cao , có thể sử dụng ngay.